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    中國平安熱衷“地王”無懼爆雷   項目解套承壓市值已蒸發5000億

    2021-07-19 07:59:23 來源:長江商報

    長江商報消息 ●長江商報記者 明鴻澤

    中國地產界最大金主險企中國平安(601318.SH)已經陷入困境。

    去年以來,中國平安的重要股東卜蜂集團、13年的“鐵粉”李馳相繼減持套現。年內,中國平安股價跌跌不休,市值蒸發約5000億元。曾經被市場公認的大白馬正在逐漸被資金拋棄。

    經營業績方面,今年一季度,中國平安實現歸屬于上市公司股東的凈利潤(簡稱凈利潤)272.23億元,除了2020年,增速降至近五年同期新低。

    今年上半年,中國平安原保費收入4222.10億元,同比下降5.17%。

    保費收入下降、業績增速放緩,股價下跌,而市場更為擔憂的是中國平安深陷地產困境。截至2020年底,中國平安賬面上投資性房地產原值682.10億元。

    在房住不炒的背景下,今年以來,中國平安耗資330億元收購六個來福士項目,并相繼在北京、香港落子。與此同時,曾經投資的華夏幸福、藍光發展項目相繼爆雷,中國平安旗下的平安信托目前正在向中國泛海盧志強追債。

    中國前20房企至少重倉13家,曾經獲取巨額地產紅利的中國平安,在地產歸于“平庸”之際,該何去何從?

    逆勢爆買與爆雷

    或許,很少有人會想到,中國地產行業深度調控之際,中國平安仍然在大肆收割。

    上月28日,一個震驚地產圈的消息傳來,凱德集團將旗下的六個來福士項目打包出售,交易總價330億元,接盤方為中國平安旗下的平安人壽。

    中國平安接盤的六個來福士商業資產包,是凱德集團的六大核心商業資產。六個來福士項目,分別位于北京、上海、杭州、成都、寧波的核心商業地段。

    今年6月17日,潘石屹將SOHO中國54.93%股權賣給黑石集團,交易總價195億元。SOHO中國旗下有9個項目,分布在前門大街、望京等核心地段。

    潘石屹清倉,似乎印證了中國房地產黃金時代已經遠去,中國平安為何仍然要豪擲330億接盤?

    其實,作為逆行者,中國平安在地產領域的投資遠不止這些。

    除了收購來福士廣場不動產項目外,同在今年6月,平安人壽相繼投資了平安香港總部大樓、北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目,合計出資或達250億元。

    與接連土豪式出手相對應的是,中國平安飽嘗項目爆雷之苦。

    最為市場所關注的是,中國平安曾180億元投資華夏幸福,充當了“白衣騎士”角色。如今的華夏幸福深陷債務危機,這筆投資似乎打了水漂。

    今年2月,中國平安方面人士稱,其在華夏幸福的風險敞口為540億元,但并不代表損失540億元。

    近期,千億地產藍光發展爆雷,9億債券違約,第三方評級機構預計逾期債務達26億元。

    中國平安也是藍光發展的金主,但中國平安迅速采取措施,對藍光發展進行切割。據稱,去年10月,藍光發展向中國平安融資的10億元產生逾期,多日后才歸還。于是,中國平安內部對藍光融資進行了限制,迅速切斷了與藍光發展的資金往來。

    今年以來,資本大佬盧志強雖然多方處置資產,但財務壓力仍然未明顯緩解。

    今年7月14日晚,民生銀行公告,因為中國泛海與平安信托債務糾紛,中國泛海所持民生銀行3.888億股股份將被司法拍賣。

    一邊是地產項目接連爆雷,一邊是豪擲巨資收割,中國平安打的什么算盤?

    投資性房地產原值682億

    如今的中國平安在地產領域的現狀,或許是馬明哲布置的棋局。

    相傳中國平安的地產夢想啟蒙于1994年,馬明哲拜訪有著股王之稱的臺灣國泰人壽并取得“真經”。保險公司國泰人壽曾是臺灣最大的地主。

    1995年,中國平安設立平安物業,但那時,險資進軍地產受到限制。2007年,中國平安才正式進軍地產。那一年,23億元收購西高速公路股權、55億元收購中信城市廣場與北京美邦國際中心、16.6億元拿下深圳福田中心區地塊。2009年,華南第一高樓深圳平安國際金融中心項目啟動。此時,平安以信托模式在地產領域開疆拓土。

    2010年,險資投資不動產開閘,平安物業正式更名為平安不動產,中國平安放開手腳大干,在中國一二線城市拿下多個優質項目,并與萬科、旭輝、碧桂園等多家知名房企建立了模式多樣的合作關系。

    不過,目前來看,地產并非中國平安自身強項,除全國多個平安金融中心外,其鮮有經典項目問世。中國平安掘金地產,更多是以股權為紐帶,借力知名房企,實現房地產紅利。

    在房企面前,中國平安以金主身份出現,2015年,平安斥資62.95億港元獲得碧桂園9.9%股權,躋身第二大股東之位。這一年,公司還戰略投資朗詩集團,以持股9.9%成為第二大股東。2017年,平安耗資19.07億港元參與旭輝集團定增,完成后,持股比升至10.12%。而在2016年,平安銀行就是融創中國僅次于孫宏斌的重要股東,持股比高達46.7%。

    融創中國的實際控制人孫宏斌曾公開對中國平安表示感謝,融創中國定增,孫宏斌向中國平安借款25億元,一年后,這筆股權市值超過170億元,孫宏斌浮盈150億元。

    據長江商報記者不完全統計,中國平安目前或者曾經是碧桂園、融創中國、朗詩集團、旭輝集團等知名房企第二大股東,還持有金地、保利、華潤、綠城、九龍倉、協信等多家房企股票,其重倉持股的知名房企至少有13家。正所謂房企開發地產獲利,中國平安通過股權分走房企利潤,實現“中國平安收割房企”、“房企為中國平安打工”。

    正因為如此,中國平安也被市場稱之為“中國隱形地王”。

    截至2020年底,中國平安賬面的投資性房地產原值682.10億元。

    業內人士稱,計入中國平安賬面上的投資性房地產,主要是商業房產,并不包含地產項目、持有的房企股權等。

    2020年,中國平安投資性房地產租金收入為31.46億元。

    千億投資收益與下行通道

    馳騁地產領域,中國平安獲利不菲。但在房地產深入調控的下行通道,公司也面臨較大的解套壓力。

    手握巨額險資頻頻投資重點房企,中國平安收獲頗豐。

    2017年,平安創新通過清倉綠地控股9.91%股權,套現80億元。

    2015年,中國平安約63億港元投資碧桂園,獲得9.9%股權。期間,中國平安通過二級市場減持套現約5億元。截至2020年底,中國平安持有碧桂園8.86%股權。截至今年7月16日,其持股市值約為162億港元,浮盈超百億港元。

    中國平安投資地產的收益主要有兩部分,一部分是投資性房地產租金收入,另一部分是來自房企的分紅收入,或者權益法核算的長期股權投資收益。

    一直以來,中國平安的投資收益驚人。2019年、2020年,公司投資凈收益分別為774.97億元、1247.01億元。同期,公司實現的凈利潤分別為1494.07億元、1430.99億元。投資凈收益占當期凈利潤的比重為51.87%、87.14%。

    橫跨保險、銀行、投資三大行業,中國平安的投資并不局限于地產領域,地產甚至占其8萬億投資中很小部分。

    業內人士分析,險資周期較長,且巨量資金有出口需求,具備穿越周期能力。但是,房地產相較于其他的產業周期不同,房地產的周期不會簡單重復。在深入調控之下,房地產行業或將出現根本性變革。

    這也是部分房企爆雷的重要原因。此外,巨額投資性房地產,面對新的商業模式涌現,甚至可能會出現減值。

    中國平安依舊熱衷做“地王”,似乎不懼“房住不炒”之壓。

    或許,這些正是股東及二級市場對中國平安的焦慮。

    去年以來,多年的大股東卜蜂集團累計減持4億股中國平安股份,套現約260億元。堅定投資中國平安13年的李馳,也開始清倉退出。

    年初以來,中國平安的股價跌跌不休,大白馬本色漸失,市值蒸發5000億元。

    那么,深陷困局中的中國平安將何去何從?

    長江商報記者發現,中國平安正在逐步調整。面對藍光發展等投資標的爆雷,中國平安迅速行動,果斷切割,最大限度降低損失,不再“急救式”投資。

    在地產布局上,除了繼續重倉優質商業不動產外,中國平安重點布局養老地產、公租房、人才房等新型不動產。

    責編:ZB

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