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    長江商報 > 龍光集團加大”去家族化“力度高層頻繁閃離   加速擴儲沖銷售未來4年目標超3500億

    龍光集團加大”去家族化“力度高層頻繁閃離   加速擴儲沖銷售未來4年目標超3500億

    2021-06-28 07:25:02 來源:長江商報

    長江商報消息 ●長江商報記者 趙潔

    一直想要“去家族化”的龍光集團(03380.HK),今年的高管震蕩愈發頻繁。

    近日,龍光地產副總裁沈力男離職,今年以來,包括公司原執行董事吳劍、原執行總裁傅明磊、原首席財務官馮征在內,已有4位高級別職業經理人離開。

    高層動蕩,或許是因為難以承受銷售加碼的壓力。2020年業績會上,公司喊出未來4年突破3500億元銷售規模,且未來3年權益銷售目標年均增速20%。

    值得注意的是,2018年至2020年,公司盈利水平緩慢下滑,毛利率從33.73%降至30.01%,凈利率從20.38%降至18.82%。

    長江商報記者注意到,發家于廣東汕頭的龍光集團依靠粵港澳大灣區城市紅利迅速擴張,2020年晉升為千億房企。不過,過于依賴大灣區、銷售區域集中度依舊較高,全國化進程一直并不順暢。

    區域布局單一的失衡風險,正在讓龍光加大調整力度。集團首進上海、寧波、南京、溫州,持續加倉蘇州、嘉興等城市,圍繞長三角都市圈深化戰略布局。

    職業經理人頻繁“閃離”

    千億房企龍光集團也沒有打破職業經理人頻繁“閃離”的魔咒。

    近日,有消息稱,龍光地產副總裁沈力男已經離職,目前正在休假中。今年以來,包括公司原執行董事吳劍、原執行總裁傅明磊、原首席財務官馮征在內,已有4位高級別職業經理人離開。

    在他們入職、離職前后,龍光高管已變動頻繁。原執行董事陳觀展2017年7月入職,半年后離職;2020年初,鑫苑集團控股原總裁田文智入職龍光僅干了3個月,龍光商業地產集團原總裁陳嵩泓、龍光集團原高級副總裁胡浩后,就職時間也不長。

    高管頻繁離開的同時,龍光集團也在引進明星職業經理人。今年4月,碧桂園原副總裁朱劍敏、大發地產原副總裁王峰加入。

    高管的頻繁離職,或許是不堪龍光集團不斷加碼的銷售額。近年來,公司的合約銷售額持續上漲,在2017年和2018年增速高達51.29%和65.37%,2019年和2020年增速幾乎減半。

    2019年,龍光集團權益合約銷售規模達915億元。2020年初,傅明磊加入龍光,被外界看作是助力龍光躍升千億、推動全國化布局,特別是拓展華東及長三角市場的重要推手。

    年報顯示,2020年,龍光集團全年實現權益銷售額1206.9億元,同比增長31.9%,超額完成年度1100億元權益銷售目標,增速在TOP20房企中位居前列。

    管理層曾稱,今年龍光的銷售目標是1600億。未來4年,龍光計劃把布局的城市從24個拓展到47個,銷售額突破3500億。龍光集團計劃在未來三年繼續保持穩健的增長節奏,權益銷售目標年均增長20%,按此計算2021年權益銷售規模將達到1448億元。

    大規模納儲沖銷售

    官網顯示,龍光重點布局粵港澳大灣區、長三角兩大都市圈和西南、中部兩大城市群。但作為汕頭起家的房企,龍光的重心其實主要在大灣區,尤其是廣州、深圳、佛山和惠州。

    增加儲備糧是全國擴張的“加速劑”,龍光集團曾在2014到2016年間在深圳公開土地市場砸下300億元;2018年年龍光地產總計耗費約100億元,并購了位于深圳華僑城片區的原康佳廠房地塊,建設新總部大樓。

    今年龍光擴儲拿地的速度更加激進。今年5月,經過激戰將近兩個小時,舉牌超過190輪,龍光擊敗萬科+特建發的聯合體搶到深圳“地王”。6月8日,成都集中供地第二天,龍光集團拿下天府新區鹿溪智谷片區的2宗地;6月15日,龍光以總價14.12億元,折合樓面價2萬元/平方米拿下斬獲南海大瀝宅地。

    值得注意的是,由于過于依賴大灣區、銷售區域集中度依舊較高。2020年,粵港澳大灣區完成銷售金額715.38億元,是公司當年銷售總額的59.3%。公司在粵港澳大灣區積累了大量土地儲備。2020年,公司總土地儲備建筑面積7125.09萬平方米,粵港澳大灣區占比69.6%,較上年增加8.6個百分點。

    區域布局單一的失衡風險,正在讓龍光加大調整力度。去年,龍光進入上海、寧波、南京、溫州,加碼長三角;同時,在西南地區也在加注,比如去年4月以總價9.1億元競得天府新區70.4畝優質地塊。據年報,西南區域作為龍光的第二業務重鎮,2020年的新增土儲152.1萬平米,多于同期大灣區的新增土儲。

    截至2021年2月,龍光集團總土儲面積達7200萬平方米,總土儲貨值12322億元,其中粵港澳大灣區與長三角合計占比85%。

    為了增加土儲,龍光開年便頻繁發債。今年年初,龍光集團成功發行7年期美元票據,刷新年期票息雙紀錄;今年4月,龍光集團公告稱,擬發行3億美元于2025年到期年息4.25%的優先票據。

    知名地產分析師嚴躍進認為,龍光屬于這兩年投資拿地比較積極甚至是激進的企業,一方面必須肯定其投資膽識,但另一方面也要注意到,企業在高歌猛進時,是很容易出問題的,需要積極研究企業的投資模式,及其背后的風險。否則后續若政策調控,壓力會比較大。這種大規模增加土地儲備的做法,也容易侵蝕盈利空間。

    數據顯示,2018年至2020年,龍光集團盈利水平緩慢下滑,毛利率從33.73%降至30.01%,凈利率從20.38%降至18.82%。

    拓展布局城市更新

    2020年,在土拍市場競爭日趨激烈的局面下,龍光積極強化城市更新資源獲取方式,新增城市更新項目31個,貨值高達3003億元。

    截至2020年年底,龍光共計拓展布局109個城市更新項目,布局于11個城市,可轉化貨值約7100億元,其中95%位于粵港澳大灣區核心城市。

    城市更新可以維持較低的拿地成本,帶來更高的利潤,龍光此前良好的盈利表現,正是基于這一前提。但城市更新也要求房企熟悉本地環境和政策,有優質的本地資源。

    東吳證券表示,龍光集團城市更新具有“高價值、高增長、高效率”鮮明優勢,將進一步加快孵化并提高利潤貢獻。

    盡管盈利水平有所下滑,但龍光集團財務依舊穩健,三道紅線全面達標。數據顯示,2020年,龍光集團凈負債率為61.4%,相比2019年下降6個百分點;剔除預收賬款的資產負債率為69.8%,相比2019年下降6.3個百分點;現金短債比為1.8倍。

    責編:ZB

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